Contratto comodato d’uso gratuito: registrazione e risoluzione

Il comodato è il contratto con il quale

una parte

consegna

all’altra

un bene mobile o immobile,

affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire lo stesso bene ricevuto. Il comodato è essenzialmente gratuito (art. 1803 del c.c.).

Il comodato può essere redatto in forma verbale o scritta.

I comodati di beni immobili sono soggetti a registrazione se:

• redatti in forma scritta: in tal caso la registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni dalla data dell’atto;
• stipulati in forma verbale, solo se enunciati in un altro atto sottoposto a registrazione.

Possono essere registrati, inoltre, contratti di comodato gratuito stipulati verbalmente, relativi a immobili, esclusivamente per fruire dell’agevolazione IMU/TASI introdotta dalla legge di stabilità 2016.

Per tali contratti la registrazione potrà essere effettuata presentando a un qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate:

• il modello di richiesta di registrazione (modello 69) in duplice copia in cui, come tipologia dell’atto, dovrà essere indicato “Contratto verbale di comodato”
• ricevuta del pagamento di 200 euro per l’imposta di registro effettuato con modello F24 (codice tributo 1550).

Per i contratti di comodato in forma scritta è inoltre dovuta l’imposta di bollo, che è assolta con i contrassegni telematici (ex marca da bollo) aventi data di emissione non successiva alla data di stipula. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.

Agevolazione IMU/TASI

La legge di stabilità 2016 (articolo 1, comma 10, della legge 208/2015) prevede che la base imponibile ai fini IMU/TASI possa essere ridotta del 50% per le unità immobiliari (ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta, entro il primo grado, che le utilizzano come abitazione principale. Per usufruire di tale agevolazione è necessario registrare il contratto di comodato

Risoluzione

Il contratto di comodato avente ad oggetto immobili, si caratterizza e differenzia dalla locazione per l’assenza di corrispettivo ed è soggetto a registrazione:
– se formato per atto pubblico o scrittura privata, in termine fisso, entro 20 giorni dalla stipula;
– se formato per scrittura privata autenticata, in termine fisso, entro 20 giorni dall’ultima autentica;
– se verbale, solo in caso di enunciazione o volontariamente.

L’imposta è dovuta in misura fissa di 200 €.

Fino al 31 dicembre 2022 i contratti di comodato d’uso gratuito con finalità umanitarie a favore di cittadini ucraini e altri soggetti provenienti dall’Ucraina sono esenti da imposta di registro e di bollo (art. 38 DL 17/2022 conv. in L. 34/2022).

In caso di omessa registrazione, oltre alla sanzione della tabella seguente è prevista la nullità del contratto (art. 1 c. 346 L. 311/2004).

Sanzioni Imposta di registro (artt. da 69 a 74 DPR 131/86)
Violazione	Sanzione
Omessa richiesta di registrazione e presentazione delle denunce	dal 120% al 240% dell’imposta dovuta; tuttavia, se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione dal 60% al 120% dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di € 200
Mancata esecuzione, in tutto o in parte, del versamento relativo alle cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite dei contratti di locazione e affitto di immobili siti in Italia	art. 17 c. 1 bis DPR 131/86
Omessa o errata indicazione dei dati catastali in sede di registrazione di contratti scritti o verbali di locazione od affitto di immobili siti in Italia e relative risoluzioni, cessioni e proroghe anche tacite nonché dei contratti di comodato aventi ad oggetto gli stessi beni	dal 120% al 240% dell’imposta dovuta (art. 19 c. 15 DL 78/2010 conv. in L. 122/2010)
Insufficiente dichiarazione di valore	da 1 a 2 volte l’imposta evasa
Occultazione di parte del corrispettivo convenuto	dal 120% al 240% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato (detratto, tuttavia, l’importo della sanzione precedente)
Omessa presentazione del repertorio da parte dei notai e degli altri pubblici ufficiali	da € 1.032 a 5.164
Irregolare tenuta del repertorio	da € 516 a 2.065
Altre infrazioni: – mancata esibizione delle scritture contabili dell’azienda ceduta; – mancata ottemperanza alle richieste degli uffici	da € 258 a 2.065

Il contratto di comodato può essere registrato anche in modalità telematica con il modello Rap (Registrazione atti privati).

Comodato fittizio (art. 2 D.Lgs. 23/2011) 

Se è registrato un contratto di comodato fittizio (che di fatto nasconde una locazione ordinaria) avente ad oggetto immobili ad uso abitativo assoggettabili a cedolare secca:
– il locatore, il conduttore ed eventualmente il pubblico ufficiale che ha rogato o autenticato l’atto, sono coobbligati al versamento (art. 3 c. 8 e 9 D.Lgs. 23/2011) dell’imposta di registro dovuta sulla locazione dissimulata e della sanzione dal 120% al 240% dell’imposta stessa più gli interessi per tardivo pagamento;
– il contratto è nullo (art. 1 c. 346 L. 311/2004);
– si considera una locazione di 4 anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio;
– alla prima scadenza il contratto è rinnovato per un periodo di 4 anni, fatti salvi i casi in cui il locatore può negare la rinnovazione;
– a decorrere dalla registrazione, il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento ISTAT dal secondo anno.

Emergenza COVID

La registrazione può avvenire tramite i canali telematici:

• via e-mail o

• pec

inviando la seguente documentazione:

• copia dell’atto sottoscritto con firma autografa
• il modello 69 o RLI debitamente compilato e sottoscritto
• la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà – doc, resa ai sensi dell’art. 47 del D.P.R. 445/2000, di essere in possesso dell’atto in originale e della conformità a questo della copia e delle immagini inviate e contenente l’impegno a depositare in Ufficio l’atto in originale una volta terminato il periodo emergenziale
• la copia del documento di identità del richiedente
• il modello di versamento dei tributi autoliquidati.

Resta ferma la possibilità di registrazione dei contratti di locazione e di comunicazione degli adempimenti successivi (proroghe, cessioni, risoluzioni) mediante i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (RLI accessibile con le credenziali di Fisconline).